La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », est entrée en vigueur pour l'imposition des revenus 2025. Son objectif affiché : rééquilibrer la fiscalité des meublés de tourisme avec celle de la location nue et redonner du logement aux résidents. Voici ce qui change réellement pour un propriétaire Airbnb.

Le point le plus important : l'abattement micro-BIC baisse

Jusqu'à 2024, un propriétaire au régime micro-BIC bénéficiait de :

  • 71 % d'abattement pour un meublé de tourisme classé (plafond CA 188 700 €)
  • 50 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé (plafond 77 700 €)

La loi Le Meur ramène ces abattements à :

  • 50 % d'abattement pour un meublé classé, plafond CA rabaissé à 77 700 €
  • 30 % d'abattement pour un meublé non classé, plafond rabaissé à 15 000 €

Concrètement, un propriétaire faisant 30 000 € de CA sur un meublé non classé qui payait de l'impôt sur 15 000 € en 2024 en payera sur 21 000 € en 2025. À tranche marginale 30 %, cela représente environ +1 800 € d'impôt.

Deux stratégies concrètes pour compenser

1. Faire classer son meublé (procédure ~200 €)

Le classement en étoiles auprès d'un organisme accrédité (Cofrac) coûte environ 150 à 300 € tous les 5 ans et permet de conserver un abattement à 50 % (avec plafond réduit). Pour un CA moyen entre 15 000 € et 77 700 €, c'est presque toujours rentable dès la première année.

2. Passer au régime réel (LMNP)

Au régime réel, on déduit toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, ménage, plateforme, assurance, expert-comptable) et surtout on amortit le bien et les meubles. Résultat : un résultat fiscal souvent proche de zéro pendant 10 à 15 ans. Le seuil de rentabilité vs. micro-BIC se situe autour de 30 000 à 40 000 € de CA annuel.

Ce que la loi Le Meur change aussi

  • Registre national obligatoire : tous les meublés de tourisme devront à terme être enregistrés sur un téléservice national (déploiement en cours 2025-2026).
  • DPE obligatoire : les meublés notés F et G seront progressivement exclus, avec objectif d'une classe E minimum à horizon 2034.
  • Pouvoirs renforcés des maires : quotas d'autorisation, périmètres restreints, réduction du plafond à 90 nuits en résidence principale.

Ce qu'on recommande chez Kiwi Gestion

Depuis janvier 2025, on aide chacun de nos propriétaires à faire son diagnostic fiscal : classement pertinent ou non, bascule au réel ou maintien du micro, arbitrage entre courte et moyenne durée. La bonne réponse dépend du CA, de l'endettement du bien, du foyer fiscal et de la durée de détention envisagée.

Vous voulez qu'on regarde votre cas ? On propose un diagnostic fiscal gratuit dans notre appel découverte.