C'est l'une des dispositions les plus discutées de la loi Le Meur : les amortissements pratiqués en LMNP viennent désormais s'ajouter à la plus-value lors de la revente. Un changement qui rebat les cartes des stratégies patrimoniales.
Ce que la loi change
Jusqu'à fin 2024, l'amortissement était un avantage double : réduction de l'impôt sur les revenus locatifs pendant la détention et plus-value calculée sur la seule différence prix d'achat / prix de vente à la sortie.
À partir de 2025, la plus-value imposable est augmentée du montant des amortissements pratiqués (hors amortissement des travaux). En clair : le fisc récupère à la sortie une partie de ce qu'il a laissé pendant la détention.
Un exemple concret
Achat 2015 : 200 000 €. Amortissements pratiqués sur 10 ans : 60 000 €. Revente 2025 : 280 000 €.
- Avant loi Le Meur : plus-value = 280 000 − 200 000 = 80 000 € imposables.
- Après loi Le Meur : plus-value = 280 000 − (200 000 − 60 000) = 140 000 € imposables.
Après abattements pour durée de détention, l'impact reste significatif : plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaires.
Nos recommandations
- Ne pas paniquer : les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) demeurent.
- Anticiper la revente : si vous prévoyez de vendre à court terme, arbitrer entre poursuivre l'amortissement ou basculer sur un autre régime.
- Long terme : le LMNP reste intéressant, notamment pour ceux qui gardent le bien 20+ ans.
- Cas patrimoniaux : la donation, la SCI à l'IS ou le démembrement peuvent redevenir des options pertinentes selon les cas.
Notre point de vue
La mesure durcit la fiscalité mais ne rend pas le LMNP inintéressant pour autant. On aide chacun de nos propriétaires à modéliser son propre scénario avec le CGP partenaire de Kiwi Gestion.